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二手的概念和特征

7月26日,国税总局发布强制征收个人二手房转让所得税的通知,通过税收来规范二手房市场,进而稳定房价,促进房地产市场稳定、健康发展。该通知确实给本不平静的二手楼市又注射了强心剂。那么二手楼市的发展究竟会怎样?

  个税影响应小于营业税

  在8月1日前几天,受“个税”新政策影响,市场出现了与5月末国家提高征收营业税年限(由2年改为5年)时相同的集中过户的高峰现象。此后一段时间二手楼市观望气氛浓重,交易量有所下降,并有部分业主“惜售”和“税费转稼”的现象。

  由于目前北京、深圳二手房市场仍然是一个房源偏紧、供不应求的卖方市场,且过去的一段时间二手房与一手房一样,价格涨幅较大,而从目前的情况来看,在短期内,将会出现一个市场观望期。业主与客户将会出现观望情绪,短期内将有可能出现业主由售转租的“惜售”行为和二手房交易中“税费转稼”的现象。二手房交易量将会在短期内有一定幅度的下降,但这个观望期不会太长。

  由此看来,虽然个税税率高达20%,但个税的影响将不会超过营业税对市场的影响。首先,营业税为全额征收,而个税仅差额征收;其次,个税征收中有税费抵扣项目,如装修费、合理费用、交易过程中产生的税费等;另个税征收还有政策性优惠,如已购公房是住满五年的唯一居所,出售可以免个税,再如出售自有住房后一年内购买住房的,可部分或全部退税等。因此个税影响将不会超过营业税对二手房市场的影响。

  中长期交易量将稳步增长

  就中长期而言,交易量仍将稳步增长,二手房房价上涨势头将趋缓,但不会出现降价现象。由于北京、深圳等地的二手房市场中自住型购房需求占90%以上,这种刚性的购房需求中有相当一部分是从一手房市场中转移过来的。由于二手房整体价格相对一手房要低,且具有地段优势与现房优势,因此,从中长期来看,二手市场上的购房需求仍将大量存在。

  另外,从出售角度而言,各区域城市仍有很大区别。在以往政策执行中,上海等房产投机炒房较为严重的地区,大量“杀跌出局,斩仓抛盘”现象明显。但由于北京、深圳等地整体房地产投机炒房较少,不会出现由于征税而导致大量抛盘现象出现,因此房价骤降的现象不会出现。

  中介洗牌将在所难免

  在市场调整的同时,房地产经纪行业也面临一轮洗牌。因为从市场发展的角度来看,“两税”落地后,市场的走向将更加规范。

  首先,欺上瞒下吃差价,不规范的交易行为很快将从市场上销声匿迹。以往靠倒买倒卖,赚取差价骗客户来盈利的中介公司将会在市场上面临很大的危机。

  其次,中小中介公司在市场上的生存空间越来越小,但大型的品牌中介公司,特别是诚信经营的大型品牌中介公司实际的业务交易量却在明显上升。这表明,不但老百姓对中介公司的认可度在不断上升,同时在中介市场中的交易量也在越来越向大型的品牌中介靠拢。

  新政策出台后,以吃差价为主要经营模式的经纪公司和一些中小中介公司会更多更快地被淘汰出局。而抗御风险能力强,服务好,产品创新能力强的大型品牌中介公司将在市场上走得更远。不仅二手房的交易量会向其聚集,中介行业整体的发展格局也会因为他们而调整。后“两税”时代,市场洗牌与房地产中介行业的调整将会在所难免。

  市场前景将会更加乐观

  在目前宏观调控的大背景下,此次强征个税的政策不会像以往那样推行两三个月就无疾而终。按照目前宏观调控的状况,此次新政策应该会落到实处。

  早先悬在二手房市场上的两把“利剑”—“营业税”和“个税”,目前都已经完全落地了。营业税和个人所得税出台前,中介公司和百姓一直考虑政策出台的时间及其影响。两项政策的落实,反而使市场前景变得更加明朗。后“两税”时代,在经历过一轮短暂的观望后,二手房市场仍然是该买的买,该卖的卖。

  从中长期来看,市场心态也将趋于平稳,市场走势会更加明朗。二手房市场将会是一个更加稳定、积极、繁荣的市场。

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