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房产的概念和特征

  一、房产税的立法精神及改革要点 房产税是以房屋为征税对象,以房产的评估价值或原值为计税依据,向房产的所有人或经营管理人征收的一种税。其属于财产性质的课税,在管理上一直划归地方,作为地方税。 建国以来,我国一直对房产征税。建国初期,城市房地产多为资本主义工商业和个人所有。开征房产税,主要是为了加强房地产管理,限制剥削,合理调节收入,促进社会主义改造。现在征收房产税,既可以增加财政收入,又有利于结合房屋政策,促进房产的合理使用,建立正常的房屋租赁关系,并适当调节纳税人收入水平。 解放初一开始对房地产征税时,各地主要是沿用国民党时期的旧税法,并稍加改造。由于当时各地都是因地制宜开征的,因此在税名和征收办法上存在很大差别。1949年11月,首届全国税务会议对此加以调整,决定征收房产税、地产税两种税。1950年1月,政务院公布的《全国税政实施纲要》仍将对房产和地产的课税规定为两个税种。1951年8月,政务院颁布《城市房地产税暂行条例》,将房产税和地产税合并成一个税种,称城市房地产税,仅限于在国家核定的城市征收。1973年试行工商税以后,将国营和城镇集体工商企业交纳的房地产税合并到工商税内,不再单独征收。自此,城市房地产税只限于对房产管理部门和拥有房产的个人、外侨征收。 鉴于我国土地现为国家所有,所以城市房地产税显然名不符实。1982年公布的《中华人民共和国宪法》规定:“国家保护公民的合法收入、储蓄、房屋和其它合法财产的所有权”。明确房屋是一种财产,私人房屋也在宪法承认和保护之内。同时,宪法和1986年颁布的《中华人民共和国土地管理法》还都明确规定,城市土地为国家所有,任何单位和个人只能按规定拥有使用权,而没有所有权。因而对纳税人来说,房屋可称房产,土地则不能称地产。有鉴于此,1984年第二步利改税决定对企业恢复房产和土地占用征税时,将原城市房地产税一分为二,分别称房产税和土地使用税。1986年9月5日,国务院发布《中华人民共和国房产税暂行条例》,并从1986年10月1日起开征。 房产税开征八年来,发挥了较好的财政、经济调节和监督管理功能。但随着经济状况的变化和改革的深化,原房产税的某些征税规定已不能适应经济发展的要求。主要问题是:①原房产税的征税范围仅限于城镇的房屋,对农村的房屋则不征税。但是,近年来,农村的工业和副业有了较大发展,小集镇小村镇建设如雨后春笋,房屋建设规模不断扩大,在这种情况下,对农村地区具有负担能力的纳税人若不征房产税,既不利于广辟地方税源,也不利于企业间的平等竞争;②原房产税的纳税人仅限于国内拥有房产的企业、单位和个人,对在我国境内拥有房产的外商投资企业和外国企业以及外籍人员仍按照1951年颁布的《城市房地产税暂行条例》课税。这样势必形成内外两套房产税制度的不统一,导致内、外资企业间的税负失衡;③原房产税的计税依据是,对自用经营旁屋按原值减除一定比例扣除后的余值计税;对出租房屋按租金收入计税。这样必然带来两个矛盾:一是依据租金计算的税负明显高于按原值计算的税负,二是现行营业税对租金己有明确征税规定,房产税再以同一金额为课税对象,有重复征收之嫌。 针对上述问题,根据社会主义市场经济发展的要求,这次税制改革对原房产税征税办法进行了修改,包括调整征税范围,合理设计计税依据,统一内、外两套房产税法规等,以充分发挥房产税在促进合理建房,节约用地,加强城镇建设的规划和管理,以及在调节财富分配、体现公平税负、广集地方财政收入和控制固定资产投资规模等方面的积极作用。具体改革内容是: 1.将征税范围扩展到农村,并且对国内纳税人和外国投资企业在我国境内的房产一律适用。 2.计税依据不再采用租金和原值减按一定比例扣除的办法,改为房产的评估值。 3.税率采用幅度税率。修改后的税率与原税法规定的原值扣除10-30%的税率计算的税收负担大体持平。我国地域辽阔,各地经济发展差别很大,纳税的负担能力有较大差别,制定幅度税率便于地方根据本地实际灵活确定本地区适用的税率。 4.纳税地点定为房产所在地,是根据税收管辖权中的属地主义原则,避免纳税人与房产所在地不在同一地点引起纠纷,有利于地方税务部让的征收管理。 5.取消纳税有困难的减免权。 6.下放若干管理权力。新的房产税制度由中央对某些税制要素进行了规定,如纳税人、征税范围等,而把税率的具体确定权,实施细则的制定权和解释权下放给地方,体现了税制改革指导思想中的合理分权,理顺分配关系的原则。这样做的好处是使税收制度更能符合各地实际情况,便于调动地方组织财政收入的积极性。 二、房产税的制度内容 (一)征税范围和纳税人 房产税的征税对象是单位和个人在我国境内所拥有的房屋。房屋是指有屋面和围护结构,能够遮风避雨,可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。房产税的征税范围除了原房产税规定的城市、县城、建制镇和工矿区的房屋外,还包括农村的房屋。在农村,纳入征税对象的主要是乡镇企业、村办企业以及个人用于生产经营的房屋,而对农民个人居住的房屋实行免税政策。 房产税以在征税范围内拥有房屋产权的单位和个人为纳税义务人。除了上述纳税人的一般规定之外,税法还对纳税人的三种特殊情况作有明确界定: 1.房屋产权属于全民所有的,以其经营管理的单位和个人为纳税人。 2.房屋产权出典的,即将自己的房屋在一定时期内典给他人使用,取得收益,并收取一定数额押金的经营行为,规定以房屋的承典人为纳税义务人。所谓承典人,是指以支付押金并付出一定费用的形式,在一定时期内享有房屋的使用、收益权的单位和个人。 3.产权所有人、承典人不在房产所在地,或者产权未确定或租典纠纷尚未解决的,以房产代管人或使用人为纳税义务人。 (二)计税依据和税率 房产税以房产评估值为计税依据。房产评估值是在房产评估时的市场价值。作为计税依据的房产评估值由省、自治区、直辖市人民政府认定的专门财产评估机构进行评估。房产评估值由评估机构每3-5年评估一次,具体时间由省、自治区、直辖市人民政府确定。没有评估值的,按原值征收。 房产税的税率按房产评估值的1-5%计征。 (三)税额的计算与征收 纳税人应纳房产税额按下列公式计算: 应纳房产税额=房产评估值×适用税率 房产税实行按年征收,分期缴纳。具体纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府决定。 房产税由房产所在地税务机关负责征收。纳税人应按当地政府规定,在房产购入和建成后的一定期间内向房产所在地税务机关申报登记和纳税。 (四)免税 下列房产免征房产税: 1.国家机关、人民团体、军队的房产。 2.由国家财政部门拨付事业费的单位的房产。 3.宗教寺庙、公园、名胜古迹的房产。 4.个人的房产。 上述单位和个人用于生产经营的房产除外。 三、房产税的财会核算 按现行财务管理制度规定,企业缴纳的房产税应在管理费用中列支。 为了对房产税进行会计核算,应在“应交税金”帐户下增设“应交房产税”明细帐户。 企业计算出应纳房产税金时,借记“管理费用”帐户,贷记“应交税金--应交房产税”帐户。如按期缴纳需分月摊销时,借记“待摊费用”,贷记“应交税金--应交房产税”帐户。向税务机关缴纳税款时,借记“应交税金--应交房产税”帐户,贷记“银行存款”等帐户。每月摊销应分摊的房产税金时,借记“管理费用”帐户,贷记“待摊费用”帐户。 例:某工业企业应税房产怦估价值3000000元。当地政府规定房产税分季缴纳,每季度开始月份缴清该季税款,房产税税率为2%。则: 每季应纳房产税额=3000000×2%÷4=15000(元) 根据上述计算结果,作如下分录: 借:管理费用 15000 贷:应交税金--应交房产税 15000 实际缴纳税款时,作如下分录: 借:应交税金--应交房产税 15000 贷:银行存款 15000  

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